¿Recuerda usted cuando en este país se pedía una hipoteca al banco y, además de pagar con ese dinero la casa de nuestros sueños -en muchos casos, también de futuras pesadillas-, uno amueblaba el lugar y hasta se marchaba de vacaciones al Caribe? Había incluso quien aprovechaba también para comprar un coche nuevo.
Las cosas han cambiado mucho desde aquellos años en los que se fue cociendo a fuego lento uno de los detonantes de la crisis económica española. Los bancos han endurecido las condiciones para la concesión de hipotecas y ahora financian como mucho el 80% del valor más bajo entre el precio de compraventa y la tasación de la vivienda. Las compañías tasadoras, por su parte, se ajustan bastante al valor de la operación y si no lo hacen, es por lo general porque tasan por debajo y no por encima del precio de compraventa. Es decir, lo de amueblar la casa y marcharse de crucero o a un resort todo incluido con el dinero que “sobra” del préstamo hipotecario ha pasado a mejor vida.
La base del ahorro del comprador tiene que ser fuerte para que pueda hacer frente con ella no solo a un mínimo del 20% del precio de la vivienda, sino también a los gastos que se derivan de la operación. Y los departamentos de riesgo de los bancos analizan con lupa la solvencia del futuro comprador antes de dar el visto bueno a la concesión de un préstamo hipotecario.
La caída en el número de hipotecas registradas alcanzó su punto más bajo en el segundo semestre de 2013. A partir de ahí, las cifras comenzaron a subir de nuevo, aunque a un ritmo muy lento. Y así siguen haciéndolo: despacito y con buena letra. Y léase esto último con toda la intención, pues los bancos españoles no permiten ya a sus clientes asumir aquellas letras de la hipoteca que se vieron en los años previos a la crisis y que se convirtieron en impagables para muchos clientes que perdieron su puesto de trabajo en aquel tiempo turbulento para la economía española.
El mercado hipotecario español mantiene ahora una tendencia alcista, alimentada en los últimos años por la mejoría económica y por el bajo nivel del Euríbor a 12 meses, el índice de referencia de las hipotecas, que lleva ya tiempo en negativo. En julio de 2019 alcanzó un nuevo mínimo histórico: -0,283%.
Nuestro Gabinete de Estudios Económicos estima que el número de hipotecas seguirá elevándose hasta cerrar el tercer trimestre de 2019 en 33.430 transacciones por un importe estimado de 4.000 millones de euros constantes. Estas cifras, recogidas en el boletín trimestral de morosidad PULSE correspondiente a julio, suponen un aumento interanual del 3% en las operaciones y del 0,4% en la cuantía. Según nuestras previsiones, la hipoteca media se situará al finalizar el tercer trimestre en 119.663 euros. Es una cifra un 2,5% inferior a la del mismo periodo de 2018.
El mercado de la vivienda afianza su recuperación, pero ya no crece como los años anteriores. En los cinco primeros meses del año, las operaciones de compraventa avanzaron un 2,32%, cifra muy inferior a los últimos años, cuando desde 2015 el mercado registraba avances cercanos o superiores al 10%. Nuestras proyecciones estiman que el mercado de la vivienda seguirá en esta senda alcista en los próximos meses, si bien con ritmos mucho más bajos. La previsión de axesor es que el año 2019 cierre con un aumento del 2,2% interanual y una cifra de 526.538 operaciones. Datos publicados recientemente por el Instituto Nacional de Estadística (INE) parecen confirmar esta desaceleración. Según estos, la compraventa de viviendas retrocedió en junio un 9% interanual.
El endurecimiento de las condiciones para la concesión de hipotecas y el proceso más minucioso de análisis de la solvencia de los solicitantes del que hablábamos en líneas anteriores son dos de los factores que han contribuido a la disminución de los créditos dudosos en manos de los bancos. Estos se situaron en mayo en 64.598 millones de euros constantes.
Las estimaciones del Gabinete de Estudios Económicos de axesor apuntan a que la morosidad va a seguir descendiendo, y que lo hará a un ritmo interanual de entorno al 10%. Esto llevará a que 2019 termine con una cifra de 63.239 millones de euros, que será la más baja desde noviembre de 2008, es decir, desde los inicios de la crisis económica.
Este año podría terminar de hecho con una ratio de morosidad cercana al 5,35%, muy lejos ya del histórico 13,62% registrado a finales de 2013.
La morosidad de los hogares se situará a finales del tercer trimestre en 18.615 millones de euros, un ajuste que roza el 7,7% interanual.
Los créditos dudosos vinculados “al ladrillo”, que son los créditos con riesgo de impago otorgados a sociedades inmobiliarias y constructoras, se han ido también reduciendo, y además a un ritmo importante. Retrocesos relativos de alrededor del 40% situarán la morosidad total de estas sociedades en 7.541 millones constantes al acabar 2019.
La ratio de morosidad de las sociedades promotoras y constructoras seguirá cayendo en los próximos trimestres, aunque a un ritmo ligeramente inferior al observado en los últimos y podría terminar el tercer trimestre en un 7,12%.
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