Las ampliaciones de capital acumulan en España un año bajo mínimos. El periodo comprendido entre enero y noviembre se ha saldado con 24.269,14 millones de euros, una caída de nada menos que el 37% sobre 2017 y nuevo mínimo histórico para ese lapso temporal. Sin embargo, los dos últimos meses están reflejando un cambio de tono. Las ampliaciones vuelven a subir, como refleja nuestro último Radar Empresarial, con una mejora del 8,7% en noviembre, cuando se movilizaron 2.834,9 millones de euros. Y una buena parte de este nuevo despertar tiene que ver con las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), que le han proporcionado nuevo carburante a las ampliaciones, que ya tenían el depósito en reserva. Así, solo en el mes de noviembre, las dos principales operaciones de ampliaciones de capital efectuadas por Socimis sumaron casi 170 millones de euros, que se suman a otros 120 millones de euros en ampliaciones efectuadas en meses anteriores por otras Socimis.
Las Socimis son las grandes responsables de la profesionalización del mercado inmobiliario, introduciendo unos elevados criterios de eficiencia en la gestión del stock de activos. Las Socimis disfrutan de grandes ventajas fiscales, siempre que mantengan su compromiso de obtener sus beneficios mayoritariamente de la actividad del alquiler de inmuebles y que distribuyan anualmente vía dividendos para los accionistas al menos el 80% de dichos beneficios. En 2019 se cumplirán 10 años de la creación de su figura legal, concebida como un mecanismo para impulsar el mercado del alquiler, muy inferior en España al del resto de Europa. Pero el verdadero impulso para estas sociedades cotizadas llegó a partir de finales de 2012, cuando una serie de modificaciones legales flexibilizaron los requisitos, tanto para su creación, como para su cotización en Bolsa.
Y es que la actividad de las Socimis ofrece muchas posibilidades. A las actividades tradicionales, como son el alquiler de viviendas y de oficinas, se han ido sumando otras, como locales, terrenos, centros comerciales e incluso gasolineras. Buena prueba de esta diversificación es que las dos últimas Socimis listadas en España, hace tan solo unos días, están especializadas en la gestión de hoteles. Muchas cadenas hoteleras están optando por la fórmula conocida como asset light, en la que no tienen los establecimientos en propiedad, sino en régimen de alquiler, lo que multiplica su flexibilidad operativa, al liberar recursos y minimizar estructuras. Se abre así una nueva gama de oportunidades de negocio para las Socimis, que tendrán la posibilidad de seguir añadiendo gasolina a las ampliaciones de capital a media que expandan su actividad económica.
Precisamente, los hoteles tienen un peso importante en la Socimi calificada por Axesor Rating, Saint Croix Holding Immobilier (BBB con tendencia estable). Nuestro equipo de analistas de rating destaca de esta compañía la alta calidad de su cartera de inmuebles, la adecuada tasa de ocupación de los mismos, la generación estable y recurrente de rentas con holgados márgenes operativos y la eficiente gestión patrimonial. Pero el abanico del sector es muy amplio y hay en él empresas de diversos tamaños y opciones de negocio. Hasta la fecha son ya más de 60 Socimis las que han salido a cotizar en el mercado, lo que da muestras de la pujanza del sector.
En definitiva, la reordenación del mercado inmobiliario ha cogido energías y esto tiene su reflejo en todo el carburante que el ladrillo está aportando para llenar el tanque de las ampliaciones de capital, que estaba medio vacío. Así, las actividades inmobiliarias llevan nada menos que cuatro meses consecutivos de crecimientos interanuales y el mes pasado se convirtieron en la partida más importante de todas, con un volumen de 796,29 millones de euros, una cifra que no solo supone un 28% de todo el dinero que el tejido empresarial español captó en noviembre a través de ampliaciones, sino que además hacía 12 años que el sector inmobiliario no captaba tanto dinero en el mes de noviembre.
Eso sí, los datos de ampliaciones de capital reflejan un descenso relativo del 42% en el caso del sector inmobiliario en el balance anual (en 2017 por estas fechas ya se han habían movido más de 8.700 millones de euros). Pero esta imagen de depósito medio vacío y falto de combustible se debe a que durante el ejercicio pasado tuvo lugar la última gran reestructuración del sector financiero, que requirió de voluminosas ampliaciones para el saneamiento de entidades, tanto por el ámbito financiero, como en los activos inmobiliarios pertenecientes a la banca.
No obstante, una serie de dudas afectan al sector inmobiliario en general. Por un lado, el ciclo económico ya no es tan expansivo y la desaceleración es generalizada a nivel global, lo que puede afectar a las perspectivas tanto a nivel particular como de empresas. Por otra parte, la incertidumbre sobre los potenciales efectos de la salida de Reino Unido de la Unión Europea (el Brexit) continúa planeando sobre los mercados, todavía no hay acuerdo definitivo sobre el modo en que los británicos abandonarán la UE. Al mismo tiempo, las especulaciones sobre una burbuja en el mercado, especialmente en el del alquiler, son constantes y pesan sobre las expectativas.
Pero aún con todas estas incógnitas, los datos indican que el sector inmobiliario es uno de los más dinámicos del momento, tanto en creación de empleo, como de empresas (en lo que va de año se han dado de alta 8.773 sociedades mercantiles inmobiliarias, un 5% más que el año pasado y el dato más elevado para ese sector en el periodo enero-noviembre desde el año 2008). En conclusión, el ladrillo se encuentra en plena expansión y, gracias en buena medida a la labor de las Socimis, se ha convertido en el nuevo carburante para animar las, hasta ahora, alicaídas ampliaciones de capital. La cuestión ahora es cuánto durará este renovado combustible.