El imponente despertar del mercado inmobiliario parece estar dando la medida del verdadero alcance de la recuperación económica en España. El sector avanza a toda máquina y ya representa casi el 10% del PIB, algo no visto ni siquiera durante el máximo esplendor de la burbuja. Y nuestra expectativa es que la actividad va a ir a más durante 2018. Si nos fijamos solo en el sector residencial, nuestros modelos de previsiones apuntan a un crecimiento medio del 8% en las operaciones de compraventa, con un ritmo mensual claramente superior a las 40.000 operaciones. Es factible que este año se superen el medio millón de operaciones, algo que no ha sucedido en toda la década. Tanto la demanda de inversión, como la de reposición y la de primer acceso, van claramente al alza.
Pero no se trata solo de la vivienda. La pujanza del turismo, que sigue marcando récords históricos pese a impactos tales como la amenaza terrorista o la incertidumbre política en Cataluña, ha despertado el interés de los grandes inversores por los activos hoteleros. Igualmente, el auge del consumo está impulsando las inversiones inmobiliarias en los segmentos de retail y logística. Por último, el buen tono general de la economía, que logrará en 2018 su quinto año consecutivo de crecimiento, se debería traducir también en nuevos bríos para el mercado de oficinas.
Sin embargo, una de las grandes diferencias respecto a la era de la fiebre del ladrillo es la gran profesionalización y especialización que han traído al mercado inmobiliario las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). Ya hay cerca de medio centenar de Socimis cotizando en Bolsa, con Merlin Properties como mascarón de proa, con una capitalización bursátil superior a los 5.000 millones de euros. También el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF) puede suponer una oportunidad para las Socimis, como ya lo ha demostrado la empresa Saint Croix Holding Inmobilier (con un rating Axesor de BBB con tendencia estable) que, tras emitir 10 millones de euros en 2016, hace pocos meses registró un nuevo documento de incorporación para un programa de emisión de hasta 70 millones de euros.
Otro aspecto que es notablemente distinto es el que se refiere al propio estado del sistema financiero. Donde antes operaban más de 60 entidades, ahora quedan cerca de una docena y las pocas cajas de ahorro que han sobrevivido han mutado en bancos. Y bajo el nuevo marco regulatorio internacional, los préstamos tienen una elevada ponderación por riesgo en los balances de las entidades, lo que hace que estas apliquen unos criterios muy estrictos a la hora de conceder hipotecas, aunque cada vez se firmen más.
En este sentido, nuestros modelos apuntan a que este año las hipotecas concedidas podrían crecer alrededor de un 9% en comparación con 2017. Es perfectamente posible, pues, superar las 350.000 hipotecas, algo que no ocurre desde 2011. No obstante, cabe recordar que en todos los ejercicios comprendidos entre 2004 a 2007 se superaron sistemáticamente año tras año el millón de hipotecas, llegando a firmarse en 2006 más de 1,34 millones de préstamos hipotecarios.
Por otra parte, tampoco se puede olvidar que todavía quedan numerosas cuentas pendientes que resolver en relación con el sector. Así, de acuerdo con nuestros análisis, la ratio de morosidad de las empresas inmobiliarias y de la construcción todavía ronda el 20%. Es decir, la morosidad aún afecta a uno de cada cinco créditos concedidos al sector. Por otro lado, en lo que se refiere a la oferta, los datos del Ministerio de Fomento revelan que aún hay un importante volumen de vivienda nueva sin vender, ya que el stock ha aumentado en unas 490.000 unidades respecto a 2004 (el año base tomado como referencia).
Es decir, la recuperación inmobiliaria es un hecho, pero todo apunta a que será una evolución más racional, concentrada en las zonas prime y, por tanto, más sostenible. Por ejemplo, esperamos que los visados de obra nueva arrojen este año un promedio mensual próximo a los 7.000 al mes. Estas cifras serían más del doble que los números que se registraban hace cinco años, pero son más de 10 veces inferiores a los que se daban en 2006, cuando la fiesta del ladrillo estaba en pleno apogeo y se alcanzó el récord de visados. De igual modo, también esperamos que el precio del metro cuadrado de la vivienda libre llegue en 2018 a los niveles más elevados en seis años, pero bien lejos todavía de los máximos de la burbuja.
La reactivación del sector inmobiliario es, en suma, una buena noticia, siempre y cuando conserve los actuales parámetros de racionalidad, y amplía el abanico de oportunidades, tanto en activos físicos como del mercado de capitales, para los inversores interesados en el ciclo expansivo de la economía española.