Los verdaderos (nuevos) dueños del ladrillo turístico

Los verdaderos (nuevos) dueños del ladrillo turistico

La capacidad de la planta española de hoteles y otros alojamientos similares, cifrada por Eurostat en 19.563 establecimientos con un total de 912.440 habitaciones y apartamentos, corre pareja a la importancia y dimensión del turismo en España, que durante el pasado 2015 supuso un 11,7% del PIB nacional, en gran medida gracias a una cifra record de algo más de 385 millones de pernoctaciones, de extranjeros y residentes, en las camas de estos inmuebles. Pero, ¿quiénes son los propietarios de este enorme catálogo de edificios con uso de alojamiento turístico en la Península y ambos archipiélagos?

La titularidad de los ladrillos del turismo es, sin duda, la capa de información menos accesible dentro de una estructura que es, además, compleja. La parte visible de este mercado son los anagramas y las marcas que lucen los hoteles y complejos de apartamentos, sean estos independientes o estén integrados en cadenas. Sin embargo, se trata sólo de la epidermis del sector. Los hoteles, ya sea como edificio o como industria, se alquilan a inquilinos o explotadores que pueden operar el activo como independiente o abanderado con una enseña de un grupo hotelero. Y estos grupos, a su vez, pueden integrar sus establecimientos bajo diferentes fórmulas: también directamente como arrendatarios, bien mediante licencias de franquicia, a través del particular contrato de management o gestión hotelera y, por supuesto, asimismo como propietarios directos de los inmuebles sobre los que se desarrolla la actividad de alojamiento turístico. De hecho, según los datos del Censo Alimarket, los grupos controlan el 69% de la oferta de habitaciones hoteleras y apartamentos turísticos en España, si bien, de ese porcentaje, sólo un 43% lo explotan directamente como propietarios de los inmuebles, correspondiendo el 15% a establecimientos alquilados y el 11% restante a las mencionadas fórmulas de gestión (8%) y franquicia (3%). Se configura así una complicada estructura empresarial que puede ejercer funciones distintas en al menos cuatro niveles de la operativa hotelera: como titular de la marca o enseña, en calidad de gestor, explotador o franquiciado y, en el estrato más profundo, pero básico, como propietario del inmueble de uso hotelero.

Caseros, inquilinos, gestores y franquiciados

Las bases de datos de Alimarket ofrecen a comienzos de abril de 2016 referencia sobre la sociedad o grupo propietario de 6.210 establecimientos turísticos ubicados en España, cifra que supone cerca del 63% de los 9.896 incluidos en el citado Censo Alimarket Hoteles, con todos los integrados en grupos y los independientes de 40 o más unidades alojativas. El análisis de esta relevante información (materializado en un informe publicado en la Revista Alimarket Hoteles y Restauración de este mes de mayo) es perentorio, dada la actual dinámica de novedades y cambios en la identidad y naturaleza de los principales propietarios de inmuebles hoteleros en España. Una transformación de calado iniciada en 2013 y a la que han contribuido diversos factores. Principalmente, la resaca de la crisis, que ha generado numerosas oportunidades inmobiliarias, también en el mercado turístico, al tiempo que la recuperación de la economía y del consumo se ha traducido en una mejora de todos los indicadores hoteleros y, por lo tanto, de las expectativas de retorno de los inversores, hasta generar un alud de operaciones de compra-venta de activos en el sector. Así, mientras algunos grupos hoteleros españoles continúan aligerando su portfolio de hoteles en propiedad, orientando su desarrollo hacia el denominado asset light, casi universal entre los gigantes mundiales de hotelería, otras cadenas, medianas y locales en su mayor parte, aprovechan la coyuntura favorable para fortalecer una estrategia patrimonialista, que, en algún caso, incluso ha sido rescatada en las actuales circunstancias. No obstante, la principal novedad es, sin duda, el regreso e inusitado interés de los inversores, en sentido estricto, fondos de inversión, private equity y family office, particularmente extranjeros, pero también algunos nacionales, por el mercado inmobiliario hotelero en España.

No en vano, el ranking elaborado por Alimarket con los principales propietarios de inmuebles hoteleros, exclusivo e inédito hasta ahora, coloca entre los primeros puestos a compañías de capital internacional con apenas unos meses de vida o recién introducidas en España. Estos son los casos de Hispania Activos Inmobiliarios -gestionada por Azora y controlada por un puñado de inversores internacionales de renombre, como Quantum Strategic (George Soros) o Paulson & Co- y la estadounidense Starwood Capital Group, uno de los gigantes mundiales del real estate hotelero. Al margen de operaciones puntuales, ambos inversores han aprovechado las políticas de “rotación y gestión de activos” de dos grandes grupos hoteleros españoles, Barceló, en el caso de Hispania, y Meliá, con Starwood, si bien ambas compañías continúan explotando los activos enajenados en régimen de alquiler. Además, el grupo norteamericano Starwood será el socio mayoritario de otra compañía recién constituida con HI Partners, el fondo de inversión hotelera de Banco Sabadell, que invertirá 500 millones de euros en la compra de establecimientos turísticos en España. La citada HI Partners ya había conseguido ser otra de las grandes propietarias y protagonistas del sector en España, asumiendo en poco más de un año buena parte de los activos adjudicados por su entidad financiera matriz, con una estrategia activa que incluye inversión y reposicionamiento, distinta de la adoptada por otros bancos, como BBVA, que también se han visto forzados a acumular durante los años de crisis un importante patrimonio hotelero.

Inversores y cadenas, extranjeros y españoles

Hispania y Starwood son los que han adquirido mayor dimensión, pero otros grupos inmobiliarios internacionales también están tomando posiciones relevantes en el sector hotelero español: Platinum (‘W Madrid’), Phoenix (‘Westin La Quinta’), Dogus (‘Villa Magna’) o London & Regional (‘ME Ibiza’), entre otros. Más sintomático del panorama proclive a la inversión puede ser incluso que varias cadenas extranjeras -a pesar de la corriente estratégica dominante que aboga por separar la gestión de la propiedad hotelera- se hayan decidido en los últimos meses a arriesgar con la compra directa de establecimientos hoteleros en España: Mandarín (‘Ritz Madrid’), B&B, EuroHotel, Leonardo, Meeting Point, Alltours, etc. Asimismo, un buen número de cadenas nacionales (como H10, BQ, Best, Poseidón, Palia o RH), generalmente bien implantadas en las costas españolas y con suficiente músculo financiero, están aprovechando la coyuntura para fortalecerse con la compra de nuevos establecimientos. También, van ganando tamaño los portfolios hoteleros de grupos inversores nacionales, como Pontegadea, Millenium o Mazabi, que está configurándose como uno de los socios de preferencia en la expansión “light” de Iberostar. Asimismo, diversos operadores hoteleros tradicionales están reconvirtiendo su actividad, total o parcialmente, como nuevas propietarias de inmuebles abanderados por marcas nacionales e internacionales. Estos son los casos de Solvasa, Torse, Hoteles Temáticos o Auditorium, que ha renombrado con la franquicia de ‘Marriott’ su hotel madrileño homónimo, el último que aún gestionaba de forma independiente, tras una inversión de 35 millones de euros. Incluso Hotusa (Eurostars), que durante los años 2013 y 2014 no materializó ninguna operación de compra, concentrándose en el arrendamiento y la gestión de inmuebles hoteleros, ha reorientado en cierta medida su estrategia durante 2015 y lo que llevamos de 2016 para sacar partido de la situación del mercado inmobiliario hotelero. De este modo, si en el pasado año incorporó a su portfolio de establecimientos en propiedad inmuebles como los madrileños ‘María Elena’ y ‘Mirasierra’, en lo que va del presente ejercicio ya ha adquirido sendos edificios a la cadena Fontecruz en Sevilla y Granada y ha alcanzado un acuerdo con la administración concursal para asumir la titularidad del gallego ‘Gran Hotel Santiago’.

En definitiva, toda una suerte de cambios que están modificando la estructura de propiedad de la industria hotelera en España. Una realidad casi siempre recóndita pero que tiene una clara incidencia en el devenir y el reparto del mercado entre las empresas del sector. Para entender su trascendencia, baste dos ejemplos de situaciones ya previstas para el año 2022. Una, la ruptura del acuerdo de alquiler entre Meliá y Equity Inmuebles, que supondrá la desafiliación por parte de la cadena de la familia Escarrer de 17 inmuebles, con nada menos que 2.721 unidades alojativas. Otra, la recuperación por parte del grupo de Hoteles Globales de los últimos nueve hoteles que mantiene arrendados al gigante Thomas Cook, que implicará un importante refuerzo de la oferta de la cadena de Optursa en las islas de Mallorca y Menorca.

 

Casimiro Coello es periodista especializado en información económica de empresas y sectorial. Trabaja en Alimarket desde hace 25 años. Hasta 2005 fue responsable de un equipo especializado en la industria de alimentación y bebidas y desde esa fecha dirige el Área de Hostelería de Alimarket, centrada en Hoteles y Restauración Organizada.

Categorías: Estudios y Análisis
Etiquetas: Alimarket empresas España Sectores

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